베트남은 관광 산업이 활발히 성장하고 있는 동남아시아의 중심지 중 하나이며, 매년 수많은 관광객이 방문하면서 에어비앤비의 인기는 나날이 상승하고 있습니다. 그에 따라 한국도 베트남 에어비앤비 사업에 관심을 갖고 시작해 보려는 움직임이 최근에 눈에 띄게 많아졌고 실제 현지 업체가 개최하는 설명회나 유튜브 등을 통해 많은 정보를 얻고 있습니다. 다만 장미빛 미래를 꿈꾸기 전에 현지 시장과 규제, 운영 전략에 대한 명확한 이해가 필요하지 않을까요? 오늘은 거주자가 바라보는 베트남 에어비앤비의 현실과 실제 주변에서 관련 사업을 하시는 분들의 경험담을 소개하고자 합니다.
2024년 베트남 부동산 시장 현황
최근 베트남의 에어비앤비 사업과 임대료 상승 현상은 여러 요인에 의해 영향을 받고 있습니다. 최근 베트남, 특히 호찌민과 하노이 같은 대도시에서는 아파트 임대료가 빠르게 상승하고 있습니다. 이 현상은 주로 아래와 같은 요인들에 기인합니다.
- 수요 증가 : 베트남의 경제 성장과 도시화가 빠르게 진행되면서, 많은 사람들이 일자리와 생활 편의 시설이 집중된 도심으로 이주하고 있습니다. 이로 인해 도시의 주거 수요가 증가하고, 특히 중산층과 외국인 투자자들이 주택 구매 및 임대 시장에 활발히 참여하고 있습니다.
* 관련자료(Vietnam-Real.Estate)(Theinvestor) - 외국인 투자 및 디지털 노마드 증가 : 외국인들이 베트남의 부동산 시장에 활발하게 진출하고 있습니다. 외국인들이 소유할 수 있는 아파트 비율이 30%로 제한되어 있음에도 불구하고, 베트남의 저렴한 생활비와 빠르게 성장하는 경제 환경 때문에 외국인 투자자와 디지털 노마드가 베트남 부동산 시장에 계속 유입되고 있습니다. 이들은 주로 단기 임대 형태인 에어비앤비와 같은 플랫폼을 통해 거주지를 찾고 있어 수요를 더욱 자극하고 있습니다.
*관련자료(Vietnam-Real.Estate)(Bamboo Routes) - 공급 부족 : 도시화가 가속화됨에 따라, 도심 지역에서는 새로운 아파트 건설이 수요를 따라가지 못하고 있습니다. 특히, 럭셔리 아파트와 고급 주택이 많이 건설되고 있지만, 저렴하고 중간 가격대의 주택은 상대적으로 부족한 상황입니다. 이러한 공급 부족은 임대료 상승으로 이어지고 있습니다.
*관련자료(Bamboo Routes) - 관광업 회복 : 베트남은 코로나 이후 관광업이 빠르게 회복되고 있으며, 이로 인해 에어비앤비와 같은 단기 임대 시장이 활성화되고 있습니다. 관광객과 장기 거주를 원하는 외국인들이 증가하면서, 특히 인기 있는 관광지와 대도시에서 단기 임대 수요가 급증하고 있습니다.
*관련자료(Vietnam.vn)
위 그래프는 2018년부터 2024년까지 호치민시에서 외국인 아파트 거래 건수와 평방미터당 가격 변동 추이를 보여줍니다. 파란색 선은 외국인 거래 건수를 나타내며, 2018년부터 꾸준히 증가하는 추세를 보입니다. 녹색 선은 평방미터당 아파트 가격을 나타내며, 가격도 꾸준히 상승하고 있음을 확인할 수 있습니다.
베트남 에어비앤비 사업의 현실
투자설명회나 유튜브를 통해 정보를 얻고 계신 분들 중 대부분이 느끼신 건 ‘아 충분히 가능성과 매력이 있는 시장‘이다 일겁니다. 물론 베트남 부동산 시장의 동향을 보면 우상향이 맞습니다. 외국인 투자는 계속 늘고 하노이나 호치민의 대도시를 방문해 보신분들은 주변에서 계속 올라가고 있는 베트남 아파트들이 보이실 테니까요. 단, 반드시 알고 가셔야 할게 있습니다. 베트남은 아니 동남아는 분명 ‘가성비‘를 따지고 가는 곳이라는거죠.
부동산 시장 가격이 올라가면 에어비앤비 임대료 또한 당연히 동반상승하게 되어 있습니다. 에어비앤비 가격이 올라간다면 여행객 입장에서 숙박비에 대한 부담이 커지고 보안이나 위생을 고려하면 현지인들이 선호하는 로컬 아파트를 가느니 비슷한 가격이나 약간 돈을 더 얹어서 호텔을 가는게 낫다고 생각하시는 분들이 늘어나겠죠?
또한 베트남 에어비앤비 가격 상승은 관광 산업에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 큽니다. 특히, 베트남은 그동안 저렴한 여행지로서의 매력을 유지해왔는데, 에어비앤비와 같은 단기 임대 숙소의 가격이 오르면 예산이 제한된 여행객들이 부담을 느끼게 될 것입니다. 이는 베트남을 방문하는 관광객 수의 감소로 이어질 수 있습니다. 현재 베트남 관광 시장의 대부분은 저비용 여행객과 중산층을 타깃으로 하고 있어, 가격 상승은 이들 그룹에 더 큰 영향을 미칠 수 있습니다.
문제는 중산층을 위한 아파트 건설이 지지부진 하다보니 관광객을 대상으로 한 고급 아파트 단지만 호황일 수 밖에 없는 상황이란거죠. 결과적으로 에어비앤비 가격 상승은 예산이 제한된 여행객에게는 부정적인 영향을 미칠 수 있지만, 중산층 이상을 겨냥한 시장에서는 그 영향이 상대적으로 적을 것으로 보입니다. 다만, 가격 상승이 지속된다면 관광객 수 감소와 함께 부동산 과잉 공급 문제도 발생할 수 있으며, 이는 장기적으로 베트남 부동산 시장에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다음은 실제 베트남 에어비앤비 운영 사례를 보여드리겠습니다.
베트남 에어비앤비 월별 운영 비용
올 2/4분기 기준, 현지 업체 및 유튜버들이 호치민에서 가장 추천했던 아파트인 ‘루미에르 리버사이드 타오디엔‘를 예로 들어보겠습니다. 실제 현지에서 에어비앤비 사업을 하고 계신 교민 분들에게 물어보고 작성했습니다. 해당 아파트는 7월초에 오픈되었고 외국인들이 가장 선호하는 부촌인 2군의 타오디엔에 위치하고 있지요.
○ 1룸기준 (풀옵션) / 7월 계약(1년) / 고층 * 오늘자(2024.09.08) 환율기준 : 100만동 = 54,500원
구 분 월세(관리비 포함) 전기+수도세 방청소(월 대) 세탁비
(침구류, 수건)인터넷 합 계 금 액 2,200만동 200만동 450만동 150만동 35만동 3,035만동 – 월 20일 숙박일 경우 : 3,035 / 20 = 152만동 /일, 월 25일 숙박일 경우 : 3,035 / 25 = 121만동/일, 풀북일 경우 : 3,035 / 30 = 101만동/일 ○ 2룸기준 (풀옵션) / 7월 계약(1년) / 고층
구 분 월세(관리비 포함) 전기+수도세 방청소(월 대) 세탁비
(침구류, 수건)인터넷 합 계 금 액 2,800만동 250만동 900만동 180만동 35만동 4,165만동 – 월 20일 숙박일 경우 : 4,165 / 20 = 208만동 /일, 월 25일 숙박일 경우 : 4,165 / 25 = 167만동/일, 풀북일 경우 : 4,165 / 30 = 139만동/일
베트남 에어비앤비 사업을 하시는 분들의 말씀으로는 20일을 숙박 최소 기준으로 잡고 손익을 계산한다고 합니다. 실제 에어비앤비 사이트를 통해 확인해 보시면 알겠지만 슈퍼호스트, 최적의 위치, 브랜드 아파트 등을 고려한 곳도 현재 20일을 채우는 곳이 많지 않습니다. 한국이 비수기라 그럴까요? 한국인 대상 에어비앤비 사업이 아니지 않나요? 결국 20일 기준으로 적자를 본다면 숙박비를 올려야 합니다. 아니면 눈물의 똥꼬쇼라고 펼쳐서 금액을 확 낮춰서 숙박일수를 풀북에 가깝게 채우는 걸 노려야 할까요? 그래도 간신히 본전이 될까 말까 할텐데 말이죠.
베트남 에어비앤비 사업의 ‘허와 실’
현재 한국에서 설명회와 유튜브, 주변 분들의 정보를 바탕으로 사업을 준비하시는 분들은 정말 냉정하게 다시 한번 생각해 보시길 바랍니다. 분명 베트남 부동산의 투자 가치는 올라갈 겁니다. 거품이 꺼지기 전까지는 말이죠. 그에 맞춰 베트남 에어비앤비 사업도 더욱 성행 하겠지요. 다만 시장의 동향을 최소한 직접 방문하셔서 확인하셔서 합니다!!! 사업은 개인의 ‘역량’입니다. 누구도 손실에 대해 보상해 주지 않습니다.
물론 저 위의 금액은 NET 값일 뿐 실제로는 청소 횟수를 줄이기, 싼제품 쓰기, 아웃소싱 등으로 경비를 줄이는 방법도 있습니다만, 결국 임대료를 저 이상으로 지급하고 계신분들 입장에서는 손해액은 더 늘어날 수 밖에 없는 현실입니다. 일단 20일이든 30일이든 고객이 있어야지요. 근데 희한하게 잘 되는 곳들이 있습니다. 베트남 유흥 카페나 유명 부동산 업체, 일부 인플로언서 들이 광고하는 곳입니다. 더 이상 말 안해도 왜 인지는 아시겠죠? 결국 개인들이 들어와 자본금 1억 내외로 15~20개 방을 잡고 시작해도 시간이 흐를수록 적자가 날 수 밖에 없는게 현실입니다. 원룸을 최대한 저렴하게 잡아서 돌리면 가능할까요? 가능한 곳이 있긴 합니다. 빈홈이나 4,7군 유흥을 위해 들어오는 남성들을 타겟으로 하면 가능성은 있을 것 같습니다.
더 가슴아픈 건 따로 있습니다. 어쨌든 들어와 사업을 시작한 분들이 매달 불어나는 적자를 버티지 못해 체류비도 못건지고 한국으로 돌아가야 할 상황에 직면했을 경우 세가지 옵션이 있습니다. 어떠한 옵션이 여러분에게 맞을지는 고민해 보십시오. 만약 사업을 시작하려고 하신다면요!
- 타인에게 승계할 경우 : 보통 디파짓은 월세 2~3개월치로 책정합니다. 문제는 승계면 그대로 디파짓을 돌려받아야 하는데 부동산 업체의 관행(?)으로 50% 밖에 돌려받지 못합니다. 계약서를 쓸때 따로 명시를 안하고 구두로 합의하는 경우가 많습니다.
- 계약취소 : 디파짓은 못 돌려 받습니다. 사실상 승계조차 포기하여 야반도주 하는 꼴이니까요.
- 계속 운영 : 일년 돌렸을 때 적자폭을 미리 계산해 보시면 답이 나오실 듯 합니다.
베트남 에어비앤비 사업의 전망
위의 사례로 보면 결국 베트남 에어비앤비 사업의 전망은 개인적인 의견으로는 매우 불투명하다고 보고 있습니다. 특히 개인이 들어와 소규모의 자본으로 하신다면 더욱 말리고 싶습니다. 업체들과 브로커들의 입장에서는 계약, 승계, 취소 어느 케이스든 손해 보는 일이 없습니다. 마치 예상이나 하듯이 디파짓 장사를 하는 것처럼 보이는 건 저만의 느낌일까요?
요근래 한국인 투자자들이 정말 많이 들어왔다는 얘기를 주변에서 심심치 않게 듣습니다. 좋은 아파트를 찾기 위해 동분서주하고 거기에 편승한 베트남 현지 브로커들부터 한국인 업체들까지 누구하나 내편은 없는 것 같아 안타깝습니다. 관광객의 입장에서 보면 ‘가성비’가 떨어져가는 베트남을 방문할 이유가 점점 줄어들고 있는데 에어비앤비 가격은 올라간다면 선뜻 올 수 있을까요? 장기적으로 보면 아파트의 공급이 더 원활해 지고 가격 또한 합리적으로 내려가면 그때는 사업성이 보일 것 같습니다만 지금은 너무 올라있고 심지어 올라가고 있습니다. 치솟는 임대료를 매꾸기 위해 대체 얼마나 에어비앤비 비용을 올려야 할까요? 올리면 또 경쟁도 안되니 진퇴양난의 베트남 에어비앤비 시장이네요.
아무튼 선택과 책임은 여러분의 몫입니다. 물론 에어비앤비 사업을 하고 있는 개인 전체가 손해보는 것은 아닐겁니다. 분명 이익을 내시는 분들도 계시겠지만 전 항상 그런 행운이 보편적으로 누구에게나 올 수 있다고 믿는 낙관주의자가 아닙니다. 좀 더 냉철하고 객관적인 시선으로 시장을 조사하시고 올바른 판단을 하시길 바라며 글을 마치겠습니다. 아울러 호치민 관광을 가실 경우 제가 올린 에어비앤비 관련 글을 읽어보시면 숙소를 선택하는데 조금이라도 도움이 되실겁니다.